新观点政策规范行业发展未来房企转向经营驱动质量增长

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《关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇五年远景目标的建议》明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。首盛资本的相关资讯可以到我们网站了解一下，从专业角度出发为您解答相关问题，给您优质的服务！https://mnroeh.cn

分析人士表示，层面对“房住不炒”定位不变，在具体措施上，有因城施策、租购并举以及各项调控举措，将推动房企回归理性、高质量和健康的发展路径，行业将进入平稳发展期。由此，也更加考验房企的运营管理能力，未来在城市更新、物业管理等领域，房企有望获取更多拓展机会。

政策密集出台规范行业发展

近年来，“房住不炒”定位一以贯之。今年4月，局会议再次强调“房住不炒”；5月，《工作报告》中指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；7月，局会议再度重申这一概念。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，提出重点房地产企业资金监测和融资管理规则；9月，银保监会表示，将持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对首付贷、消费贷资金流入房市的查处力度；10月，人民银行金融市场司副司长彭立峰在2022年第季度金融统计数据新闻发布会上表示，将稳步扩大融资管理规则适用范围。

华创地产房地产首席分析师袁豪表示，监管层多措并举、建设房地产市场长效机制是对房企运营能力的倡导，将推动行业门槛提升并减少内耗，有利于提升行业集中度，改善盈利能力。房地产行业将由杠杆主导过渡至运营主导，助力行业健康持续发展。

东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞表示，融资管理长效机制的落地，将熨平房地产周期，预计“一城一策+松紧结合+高频微调”将是促进地产行业健康稳步发展的重要方式。

房企多举措促资金回笼

近期，房地产行业出现新一轮股权转让热潮，招商、金茂、华侨城等房企通过股权转让方式速回笼资金。

10月10日，颐和金茂府项目北京青茂置业有限股权发生变更，新增股东北京纬诚置业有限持股60%。11月1日，恒大将持有的广汇业40964%股权转让给申能（集团）有限，总价为1485亿元。恒大表示，此举有助于集团聚焦核心业务、现长期稳定健康发展。

克而瑞地产研究中心研究员朱一鸣表示，股权转让潮是行业资金压力的体现，规模房企尚且需要股权变现，风险抵御能力弱的中小房企面临的压力更大。高杠杆、高负债、现金流状况不佳的房企生存空间收窄。

值得注意的是，出售资产固然是房企回笼资金比较速的方式之一，但在注重主业和运营质量趋势愈加明显的当下，销售回款依旧是房企获取资金的比较重要渠道。

统计局数据显示，2022年1月至9月，国内商品房销售面积为1171亿平方米，同比下降180%。克而瑞地产研究中心报告显示，今年前季度有近成房企目标完成率不足65%，占比达到近3年来同期比较高，房企的销售压力仍然很大。

9月初，恒大率先开启“全国楼盘7折惠”的促销活动，随后包括碧桂园、万科在内的诸多房企也相继启动不同形式和程度的促销活动。分析人士表示，预计会有更多房企选择以价换量促进资金回笼，尤其是对于高负债房企而言，对销售回款的依赖程度将进一步加深。

未来发展更注重运营质量

数据显示，我国房企10月共发行债券约692亿元，同时境内外债券融资到期债务规模约816亿元。连续两个月发债规模不及到期债务规模，使得房企短期资金流动性压力明显上升。此外，11月房企还会迎来年内的偿债高峰，到期债务规模达1071亿元。在金融监管升级的过渡期内，高负债房企在年末将迎来偿债、降负债、冲业绩重考验。

多位市场人士表示，长期来看企业发展更依赖自身“造血”能力，注重运营质量和利润。

谢瑞表示，房企间强者恒强的趋势将更加显著，杠杆率低、土地储备质量好的房企将凭借政策空间进一步提高竞争力及市占率。

天风证券分析师陈天诚也表示，房地产行业有望由融资驱动规模增长转向经营驱动质量增长，资产负债表雄厚的企业具备一定的加杠杆空间；权益比例较高的房企，具备权益比例调整区间以撬动负债空间。

对于未来房企间会呈现怎样的竞争格局，中金比较新研报指出，房企运营将分化加剧，行业整合提速。资金将向拿地多元、财务稳健、周转高效的规模房企聚集，行业进入吃“管理红利”的时代。